Immobilienschätzung
Eine Immobilienschätzung ist noch wesentlich komplizierter, als die Schätzung des Wertes eines Grundstückes. Zusätzlich zu den auch den Wert eines Grundstückes beeinflussenden Faktoren kommt ein erheblicher Spielraum bei der Bewertung der Gebäudesubstanz und vor allem bei der richtigen Einschätzung des wirtschaftlichen Wertes.
Die Jahresmiete ist ein Bewertungskriterium
Ähnlich wie bei Aktien, bei denen man anhand des jährlichen Gewinnes eine Kennzahl bildet, kann man bei Immobilien auch den Preis als Vielfaches der eingenommenen Jahresmiete darstellen. Je höher also diese Kennziffer ist, desto schlechter bzw. teurer ist die Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten. Allerdings liegt bei dieser Bewertung der Teufel im Detail, denn die bisherigen Erträge können nicht uneingeschränkt und unverändert in die Zukunft fortgeschrieben werden. Wenn sich der Käufer dann eine Übersicht über die jährlichen Einnahmen und Ausgaben anfertigt, dann kann er ein vollständiges Bild über die wirkliche Gewinnsituation erhalten und dieses als Entscheidungsgrundlage nehmen.
Die Bausubstanz ist mitentscheidend
Neben dem reinen Grundstückswert und einem irgendwie abgeleiteten oder abgezinsten Jahresertrag hat die Bausubstanz einen wesentlichen Einfluss auf die Immobilienschätzung. Handelt es sich bereits um ein Gebäude mit neuesten energetischen Standards ? Wie alt ist die Heizung und wie alt sind die technischen Anlagen ? Hier steckt sowohl ein erhebliche Aufwertungspotential für die Immobilie, als auch ein massives Risiko. Von staatlicher Seite werden in einem Regulierungswahn immer neue Vorschriften hinsichtlich der Wärmedämmung erlassen oder auch Regelungen zur Heizung über den Kaminkehrer verschärft und umgesetzt. Wer sich ein modernes Einfamilienhaus ansieht der fragt sich ernsthaft warum bei einer Heizung mit einer Leistung um 10 KW massive Einschränkungen des Eigentumsrechtes vorgenommen werden, während Sportwägen mit einer schlechteren Energieeffizienz und beispielsweise mehr als 400 KW uneingeschränkt produziert werden. Auf lange Sicht können sich die Modernisierungsaktivitäten aber auch positiv auf die Rendite auswirken, da Wohnwertsteigerungen mit über 11 % auf die Jahresmiete unbefristet umgeschlagen werden können.
Alleine schon die beiden beschriebenen positiven und negativen Einflußfaktoren auf den Gesamtwert führen dazu, dass die Bewertung am besten im Zusammenspiel aus Marktteilnehmern und Immobilienprofis erfolgt.